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Efectos jurídicos COVID-19 en arrendamientos

¿Eres propietario o inquilino de una vivienda o local? Lee atentamente este artículo, creemos que te puede interesar.

efectos jurídicos en inmubles

 

Actualmente toda la actividad judicial está suspendida  y ello afecta a los juicios por desahucio RD/463/2020. De igual forma, están suspendidos los lanzamientos, hasta que no se levante el estado de alarma,  decretado por el gobierno. La suspensión solo afecta a las viviendas, a los contratos LAU 1994 (el legislador ha olvidado la LAU 1964) y a los arrendatarios, en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida, que  no pueden encontrar una alternativa habitacional.  Ahora mismo, la Ley de Enjuiciamiento Civil ya prevé la suspensión de los lanzamientos por un mes o tres meses, si el propietario es persona jurídica, y si los servicios sociales detectan la situación de vulnerabilidad, de la que se hablaba antes.

La suspensión debe solicitarla el inquilino, en el Juzgado mediante un escrito, indicando su situación de vulnerabilidad (está definida en el artículo 5 de este RD); se entiende que el Juzgado notifica al arrendador, quien también podrá acreditar su situación de vulnerabilidad, para que se tenga en cuenta. El Letrado de la Administración de Justicia, comunica  la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y en su caso del arrendador, a los Servicios Sociales, quienes emiten un informe indicando las medidas que se van a adoptar para resolver el problema de la vivienda, teniendo en cuenta la situación del arrendatario y del arrendador, si está igualmente en situación de vulnerabilidad económica. Y el Letrado de la Administración de Justicia, decreta la suspensión del procedimiento o del lanzamiento, hasta que se adopten las medidas de los Servicios Sociales, teniendo un plazo de 6 meses; es decir si el  RD entró en vigor el 2 de Abril, esta suspensión durará como máximo, hasta el  2 de Octubre/20, comunicando esta situación, a los Servicios Sociales.

Este RD habla también de prórroga del contrato de arrendamiento, solicitada por el inquilino de su vivienda habitual, sujeto a la LAU de 1994, cuando la prórroga obligatoria o tácita finalice entre el 2 de Abril y dos meses después de haber finalizado el Estado de Alarma. Por parte del arrendador debe aceptarse, aquí no se dice que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad.

No se tendría en cuenta esta situación de vulnerabilidad, si el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar es titular de otra vivienda. Este criterio no se tendría en cuenta, si es discapacitado y su vivienda tiene barreras, o existe una sentencia de divorcio que le impida utilizarla (art 6 RD se acreditan las condiciones subjetivas, todos los documentos deberán aportarse dentro de un mes, desde la finalización del estado de alarma).

¿Qué ocurre con la moratoria de la deuda arrendaticia? Art 3 RD y las medidas se encuentran en el 4-9. Distingue entre el arrendador  gran tenedor y el pequeño tenedor; el primero, es una persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2. El pequeño tenedor es todo el contrario.

Los arrendatarios de vivienda habitual que hayan suscrito el contrato según LAU 1994, que justifican su situación de vulnerabilidad, o en su caso de no poder, aporten  una declaración responsable ( teniendo un mes para aportar los documentos ) tendrán derecho a solicitar la moratoria al arrendador , en un plazo de 3 meses, según RD16/2020.   (Es indistinto que el arrendador sea gran tenedor o pequeño tenedor, y para los arrendamientos  del fondo social de la vivienda RD 27/2012)

Se permite al arrendatario solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, pero no una reducción de la misma. Solo sería factible en el caso de que el arrendador sea gran tenedor y así lo estime oportuno.

 Se pretende que ambas partes lleguen a un acuerdo, en cuanto al pago de la renta, en caso contrario, este RD establece la distinción entre gran tenedor y pequeño tenedor.

En el caso del arrendador, gran tenedor, tiene un plazo de siete días para contestar y en este caso puede elegir, entre reducir la renta al 50% mientras dure el estado de alarma, prorrogándose no más de 4 meses.  La otra opción, es la moratoria automática del pago de la renta, mientras dure el estado de alarma, podrá prorrogarse  mes a mes, hasta un máximo de 4 meses.

Esa renta que ha quedado en moratoria, podrá devolverse, fraccionándose hasta un máximo de  3 años sin intereses, a favor del arrendador , mientras dure el contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas; si la vigencia del contrato es inferior a los tres años , el arrendatario deberá devolverla íntegramente, durante la vigencia del mismo.

Es posible que surjan muchísimas demandas judiciales reclamando a la Administración, la responsabilidad  patrimonial, por no haber previsto unas medidas indemnizatorias  para los arrendadores, grandes tenedores.( Intereses y reducción de la renta) .

Los pequeños tenedores (art 8 RD) no están obligados a la reducción de la renta, ni a la moratoria automática, debiendo contestar al arrendatario en el plazo de siete días, sobre la resolución adoptada.

En el caso del pequeño tenedor (art 8 RD) deberá contestar en siete días comunicando el aplazamiento o el fraccionamiento de la renta .En caso contrario, el arrendatario podrá solicitar las ayudas transitorias reguladas en el art. 9 RD.

Cabe la posibilidad que no se cumplan los requisitos del art 5, más los recogidos en la OM 378/2020, o que se hubieran simulado los requisitos por parte del arrendatario, pudiéndose  revocar las ayudas reconocidas en la OM, aplicando Ley 38/2003 que regula las subvenciones públicas. Por otra parte, hay otro tipo de ayudas reflejadas en el art 10 que  habla de las ayudas específicas para  el Covid-19, reforzando las exigencias para el arrendatario, pues no puede tener  relación de parentesco o vinculación empresarial, con el arrendador. Consisten en una ayuda directa para atender el pago total o parcial del alquiler o en el caso del pago de las  ayudas transitorias recogidas en el art.9 del RD.

Estas ayudas están gestionadas por las Comunidades autónomas y se tienen que tramitar antes del  30.09.20, llegando a formalizarse  el 30.10.20.

Tienen un máximo de 900 euros/mes y el  100% de la renta arrendaticia,  con un plazo máximo de 6 meses, pudiendo incluir la mensualidad de abril/2020. Esta ayuda es compatible con otras ayudas, siempre y cuando, no supere 5400 euros (art.9 RD)

Nos podemos encontrar que el arrendatario no cumpla con los  requisitos establecidos (art 7 RD) para la obtención de las ayudas,  se establecen por tanto, unas sanciones ,siendo responsable  por los daños y perjuicios causados, así como de todos los  gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan surgir  y que vengan  reguladas en la Ley de Subvenciones Públicas. Estos gastos no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria, por la aplicación  de la norma, e incurrirá también, en este tipo responsabilidad en estos hechos, cuando el arrendatario quiera mantenerse en esta situación de vulnerabilidad recogida en este RD.

En lo que concierne a las consecuencias del Covid-19 para los locales de negocio, se regula en el RD ley de 15/2020, las medidas  aplicables a los arrendadores que son grandes tenedores o entidades públicas de viviendas y a algunos arrendatarios. La moratoria dice que se pueden aplazar las rentas que estén comprendidos dentro del periodo de alarma, pudiendo ampliarse si fuera insuficiente, cuatro meses más.  El arrendatario deberá empezar a pagar las rentas aplazadas hasta un plazo de 24 meses, en el caso de que finalizara antes del contrato, la recuperación se producirá, dentro de la vigencia del mismo.

En el caso de un  arrendador pequeño tenedor, éste no estará obligado a conceder el aplazamiento del pago, pudiendo rescatar la fianza (art 2) pero no queda claro en el RD como conseguirá el arrendador, la recuperación de la fianza de la Generalitat. En el  caso de conseguirlo, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año.

Los arrendatarios que pueden solicitar la moratoria, son los que su actividad haya quedado suspendida según el RD 463/2020, o no  haya quedado suspendida, pero que su renta mensual anterior a la solicitud, se haya visto reducida en un 75%, con respecto a la media mensual que facturó  el  mismo mes, del  año anterior.

Estos arrendatarios pueden ser autónomos dados de alta en el régimen especial de trabajadores autónomos,  o Pymes que no deben superar el límite establecido en  la Ley de Sociedades 257.1, pudiendo  formular el balance abreviado.

La moratoria deberá solicitarse  antes del 23 de mayo, cumpliendo el plazo de un mes,  pues entró en vigor este RD el 23 de abril. Aportando un documento que acredite el cese de su actividad, no quedando claro en la página de la AEAT, como debe hacerse el cese de la actividad. Se sugiere aportar el certificado de la baja  del Impuesto de Actividades (mod.840)  o la baja del censo (mod 036).

Y el arrendatario que  no se puede acoger a ese RD ley de 15/2020, puede llegar a un acuerdo con el arrendador sobre la reducción de la renta, sobre un aplazamiento o sobre las dos cuestiones.

 El arrendatario podrá acudir al Juzgado alegando fuerza mayor o caso fortuito ( artículos 1105 , 1182 y 1184 CC), por analogía a lo  establecido en el artículo 26 de la LAU (inhabitabilidad) o por la cláusula “rebus sic stantibus”     (estando así las cosas).

La invocación del caso de fuerza mayor, no parece el argumento más acertado para solicitar la exoneración o aplazamiento de las rentas.

En relación al art 26 de la LAU cuando el arrendador realice obras en la vivienda que la hagan inhabitable, se puede extrapolar a los locales de negocio, pero no parece, que se pueda solicitar por este argumento, la exoneración de las rentas.

Por la cláusula  ”rebus sic stantibus” (estando así las cosas) se sostiene que en todo contrato de arrendamiento, existe implícita esta cláusula que estima que los pactos deben exigirse mientras estén así las cosas. Si las circunstancias cambian, de forma imprevisible y extraordinaria, provocando un desequilibrio para una de las partes, ésta podrá solicitar la reconsideración de las cláusulas. Si  no llega a un acuerdo por escrito con el  arrendador, podrá acudir a los Tribunales. No parece razonable que el arrendatario solicite la exoneración total de la renta porque  dispone de la posesión del local. En cuanto a la  reducción o aplazamiento, parece que ambas son más razonables, por el contrario, no parece viable la resolución anticipada del contrato, sin penalidad, ni la reconsideración de la renta, incluso para después del estado de alarma.

¡¡Esperamos que este artículo te haya servido de ayuda!

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