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Instalación de toldos en las fachadas de las comunidades.

colocar un toldo

Fotografía de Pexels

La instalación de toldos en ventanas balcones, es un conflicto recurrente en las comunidades de vecinos, sobre todo en épocas de calor. Este hecho  llega a agudizarse si hay toldos previamente colocados, dando pie a que nuevos propietarios consideren que pueden instalarlos, sin el permiso de la comunidad de propietarios. 

¿ Cuál es el procedimiento a seguir, para la colocación de un toldo en la fachada?

Muchas veces las comunidades de propietarios ya tienen aprobadas estas instalaciones, tan comunes en la mayoría de edificios. Lo primero que se debe solicitar son Estatutos de la comunidad o en el Reglamento de Régimen interior,  al administrador de fincas o presidente del edificio. En caso de estar contemplado en estos documentos y haber sido aprobado, se podrá proceder a su instalación. Pero cuidado, se deberá previamente averiguar qué tipo de toldo ha sido aprobado por la comunidad de vecinos, así como color, tela o anclajes. De esta manera cada propietario se compromete a mantener la estética de la fachada y la hegemonía de cada balcón o ventana. 

Si por el contrario, no ha habido aprobación previa por parte de los vecinos, el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal marca lo siguiente, ‘’ El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.’’ Por lo tanto, la Ley de Propiedad Horizontal regula la colocación de estructuras metálicas ancladas a la fachada, siendo esta un elemento común, para la sujeción de telas o toldos, alterando la estructura del edificio. Esto implica la necesidad de autorización mediante votación parte de la comunidad de propietarios, y su consentimiento en acta. Una vez validada, la comunidad pone en común y valida los detalles de color, modelo y dimensiones. En la actualidad, la Ley de propiedad Horizontal vigente, establece que se requiere el acuerdo de al menos, las tres cuartas (3/4) partes de los propietarios para la realización de la obra.

Es fundamental no alterar la estética del conjunto de la fachada del edificio y mantener la absoluta coherencia con el entorno más cercano, favoreciendo la hegemonía de los edificios colindantes. Si necesitas asesoramiento o tienes cualquier duda sobre la colocación de un toldo, no te lo pienses, contacta con tu administrador de fincas.
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Así lo ha aprobado en un Decreto la Fiscalía Provincial de Valencia, solo con comprobar que se trata de una morada.

ocupación ilegal

Barrio del Cabanyal Valencia / Fotografía de Pixabay

No cabe duda que uno de los problemas que actualmente genera inquietud y perturbación  e incluso alarma en la población, es el de la ocupación ilegal de viviendas, que  ha aumentado tras el confinamiento.

La Fiscalía Provincial de Valencia, tras la alarma social generada, ha aprobado un decreto donde unifica los criterios de actuación,  ante la ocupación ilegal de inmuebles sin violencia o intimidación, consideradas como ‘’ un problema que afecta a la ciudadanía’’. Aprobando así, los desalojos inmediatos de los ‘’okupas’’, al tratarse de ‘’un delito menos grave de allanamiento de morada’’ y permitiendo el ‘’desalojo inmediato de la vivienda por parte de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado’’ y la restitución de la posesión al propietario.

Para que el ministerio público proceda a actuar de tal manera, se tendrán en cuenta diversos factores, como el estado del inmueble ocupado, la explicación ofrecida por los ocupantes, la realización de las actividades en el inmueble que puedan resultar dañinas o peligrosas, o la necesidad del titular de disponer con urgencia de su inmueble.

Antes de avisar a las autoridades para que procedan al desalojo, los fiscales tiene la obligación de comprobar la titularidad del inmueble, la falta de autorización y la ausencia de título legitimo en la ocupación. Lo mismo debe predicarse, según el decreto, para el supuesto de la ocupación ilegal del domicilio de una persona jurídica y de un establecimiento abierto al público fuera de las horas de apertura.

Asimismo, en el supuesto de que los ‘’okupas’’ vivan una situación de ‘’especial vulnerabilidad’’, los fiscales deberán poner en conocimiento a los Servicios sociales para que adopten las medidas oportunas para su protección.  

La usurpación de vivienda que no sea morada es un delito castigado con penas de multa de tres a seis meses siempre que no haya violencia. La diferencia cuando es una vivienda habitada es que se trata de un allanamiento de morada. Debido a la mayor gravedad de los hechos se castiga con hasta dos años de cárcel.

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En plena crisis del coronavirus, la celebración de reuniones con personas de más de 65 años, puede acarrear más de un disgusto para las comunidades de propietarios.

reuniones de propietarios

Tras la publicación el 24 de julio del DECRETO LEY 11/2020 de la Generalitat, sobre las sanciones por incumplimiento de las medidas de prevención frente al COVID-19, los Administradores de fincas mostramos nuestra preocupación ante la multa que supone la participación de personas mayores de 65 años en las reuniones.

Según la normativa autonómica aprobada la semana pasada, ‘’ organizar reuniones o fiestas, de carácter privado o público, que impliquen una aglomeración que impida la adopción de las medidas sanitarias o se hallen presentes menores de edad y/o mayores de 65 años’’,  puede figurar como sanción grave, acarreando una multa de entre 30.001 a 60.000 euros. 

Es por ello, que el Consejo General de Administradores de Fincas de Valencia, ha publicado una nota en la que advierte que la normativa puede tener ‘’grave repercusión en las juntas de propietarios, dado la interpretación literal y restrictiva de dicha norma’’. Así pues, debido al escenario de inseguridad jurídica, el Consejo ha solicitado mediante petición telemática urgente, una aclaración por parte de la Consellería de Justicia de la Comunidad Valenciana. Además, se advierte de que no se puede privar al derecho de asistencia personal (voz y voto) a las personas mayores propietarias de más de 65 años, ya que se les estaría privando de un derecho concedido por la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, hasta que no exista aclaración, se recomienda prudencia y protección de los intereses  de las  comunidades de propietarios, para evitar la imposición de sanciones graves, aplazando, en la medida de lo posible, las reuniones de los vecinos hasta que se aclare la situación. 

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¿Qué puntos clave debe contener un contrato de compraventa de un inmueble?

compraventa

Fotografía de Freepik

Si estás pensando en comprar o vender un inmueble, queremos informarte sobre los puntos clave que debe contener el contrato de compraventa.

El documento de compraventa es un convenio legal, que refleja el cambio de propiedad, realizado desde una persona o entidad a otra. En él se resumen las obligaciones y derechos que cada una de las partes debe asumir, así como la cantidad económica previamente pactada.

Por ello, en Fincas Mar recomendamos contar con un gestor inmobiliario, profesional en el área legal, a fin de que ambas partes puedan esclarecer sus dudas y no tener ‘’sorpresas’’ posteriores.

7 elementos básicos del contrato de compraventa

Objeto del documento

Se trata del propósito por el que se está realizando la compraventa, se explica qué elemento se está tratando de vender o comprar. Esto, garantiza que el objeto que da origen al acuerdo legal sea perfectamente identificable, revisable y único.

Identidad del comprador y vendedor

Es importante que las partes interesadas acrediten su identidad o razón social, a fin de evitar fraudes de suplantación de identificación. Por ello, es necesario aportar un documento que acredite dicha identidad.

Precio de la propiedad  y modalidad de pago

La cantidad económica que va a ser entregada por el comprador al vendedor a cambio de la propiedad, debe quedar claramente definida en el contrato de compraventa. Así como, desglosar y explicar las formas de pago, entidad financiera que otorga la hipoteca, el plazo de pago y los impuestos e intereses que deriven de dicha transacción inmobiliaria.

 Derechos y obligaciones de las partes interesadas

El comprador tiene el deber de cubrir con el pago correspondiente en el tiempo y forma previamente pactados. El vendedor, tiene la obligación de entregar una vivienda funcional y sin riesgos de padecer vicios ocultos, desperfectos no conocidos por el comprador de la vivienda. Al fin y al cabo, ambas partes deben estar de acuerdo y ser perfectamente conscientes de todas las características del inmueble, clausulas y condiciones de la compraventa.

Información legal y clausulas actualizadas

Las clausulas en los contratos de compraventa de inmuebles, son cada una de las condiciones que van a regular cada aspecto del acuerdo de las partes interesadas.  Evidentemente, las clausulas deben respetar el Código Civil, de lo contrario se consideraran cláusulas abusivas o ilegales.

Fecha de entrega de la propiedad

En el contrato debe aparecer la fecha de entrega del inmueble, así como las condiciones en las que se va entregar. Esto permite conocer qué día se puede empezar a disfrutar de la nueva vivienda y en caso de no ser así, poder responsabilizar al vendedor por no haber cumplido con lo establecido.

Validez del contrato

Es fundamental establecer la fecha acordada por las partes interesadas para efectuar la transacción. Frecuentemente, los contratos de compraventa no tienen una caducidad determinada, pero no por ello este punto deja de ser importante.

Firma del contrato de compraventa

Para ello es importante acudir a una notaría, donde el notario identificara a las partes interesadas (vendedor y comprador), las características del inmueble, cuantía a pagar, forma de pago, impuestos a pagar entre otros. Se encarga de dar validez a los actos jurídicos que se van a realizar, por ello representa una garantía y un punto de seguridad para la transacción. Posteriormente ambas parte firman el contrato, se valida ante el Registro Civil y se inscribe en el Conservador de bienes raíces.

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¿MI TERRAZA ES DE LA COMUNIDAD?

terraza privada

Fotografía de Freepik

A la hora de comprar una vivienda con terraza o patio, suele surgir la duda, de si se trata de un elemento común de uso privativo, o si realmente, es un elemento privado

¿Cuál es la diferencia?

Existe un derecho de copropiedad en las terrazas y patios de uso privativo sometidos a régimen de propiedad horizontal, es decir, pertenecen a todos los propietarios del inmueble. En cambio, estos elementos comunes pueden ser utilizados por un propietario en concreto que gozara del uso y disfrute del mismo. Este derecho le puede venir dado por título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta de propietarios. 

Obligaciones del beneficiario del uso de un elemento común

El propietario que disfrute de esa  terraza o patio, tiene la obligación de mantenerlo, cuidarlo y limpiarlo, para garantizar su buen estado de conservación, sin poder modificar su estado original, si no cuenta  con el visto bueno de la Junta de Propietarios. Además, debe respetar la servidumbre de paso, para permitir el mantenimiento del resto del edificio.

Obligaciones de la comunidad de propietarios

Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, ‘’Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes..” serán costeados por todos los copropietarios de acuerdo con su cuota de participación.

Es decir,  la comunidad de vecinos debe sufragar los gastos debidos a filtraciones o reparaciones que correspondan a la conservación de elementos comunes , aunque sean de uso privativo, siempre y cuando, se haya comprobado que no se haya modificado el estado original del mismo y que el mantenimiento ha sido correcto.

¿Cómo averiguo si mi terraza o patio es de la comunidad?

El uso de estos elementos comunes, o la propiedad de las terrazas y patios interiores, vendrá determinado en el Titulo Constitutivo del Edificio, en la declaración de obra nueva, o bien en la propia escritura de la vivienda adquirida, todo ello podrá consultarse en el Registro de la Propiedad. Estos derechos podrán modificarse, si se consigue el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

Para su comodidad, este  documento podrá solicitarlo al administrador/a de su Comunidad, quien  además, podrá aclararle cualquier duda sobre el mismo.

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¿Estas mirando para comprarte un ático? Realmente son una de las piezas estrella del mercado inmobiliario y de las más demandas a la hora de buscar piso. Nosotros queremos informarte sobre las ventajas y los inconvenientes que suponen este tipo de viviendas, consideradas sin duda como la ‘’joya’’ de cualquier edificio dado su toque de exclusividad.
comprar un ático

Fotografía de Pexels

Principales ventajas de los áticos:
  •  Luminosidad. Al estar situados en las plantas más altas de los edificios, disfrutan de mucha luz natural a lo largo del día. Esa luz proporciona sensación de amplitud en las habitaciones y zonas comunes.
  •  Increíbles vistas. Su situación en las alturas garantiza unas vistas panorámicas impresionantes y exclusivas, sobre todo si no tenemos edificios de la misma altura a nuestro alrededor.
  • Espacio exterior. Tener un apartamento con terraza privada es un lujo. Te proporciona un espacio al aire libre para multitud de actividades, como comer en familia o con amigos, colocar tumbonas para tomar el sol, o incluso montar un huerto urbano.
  • Disminución de ruidos molestos. No tener vecinos encima o a los lados de la vivienda, nos permite tener mayor tranquilidad, favoreciendo el descanso. Incluso dependiendo de la altura a la que nos encontremos, podemos tener menor ruido del tráfico de las calles.
  •   Privacidad e intimidad. Al tratarse de las viviendas más elevadas, se goza de mayor privacidad que los bajos con terraza. En el caso de tener vecinos al otro lado de la calle, basta con colocar estratégicamente plantas o un toldo, en el perímetro de la terraza para ganar más privacidad y crear nuestro pequeño oasis privado.
  •  Inversión segura: los áticos son escasos, por lo que se convierten en un activo muy buscado y exclusivo. Son las viviendas que todo el mundo quiere.
luminosidad

Fotografía de Pexels

Principales desventajas de los áticos.
  •   Producto caro. Debido a la fuerte demanda que tienen esta clase de viviendas, suponen una gran inversión, su precio es bastante superior al resto de viviendas de ese mismo edificio o de los alrededores.
  • Menor número de metros útiles. Normalmente son pisos de menor tamaño al resto del edificio, una de las principales razones es la terraza. Normalmente la terraza está construida reemplazando habitaciones que tienen el resto de vecinos.
  • Exposición a condiciones climáticas. Son pisos más sensibles y desprotegidos a las temperaturas exteriores, por no tener vecinos a los alrededores. Así, los áticos son más fríos en invierno y más cálidos en verano, por lo que sufren un mayor de coste energético, sobre todo si el aislamiento no es el adecuado. Efectivamente gastaremos más el aire acondicionado en verano y la calefacción en invierno y por tanto un incremento importante de la factura de la luz.
  •  Posibilidad de goteras y filtraciones. El ático es el único piso situado directamente bajo el tejado o azotea del edificio, por lo que está más expuesto a tener problemas de gotearas o filtraciones.
  •            Único camino para acceder a las azoteas. En algunos casos los áticos son el paso para acceder a las antenas colectivas, contadores o a las instalaciones de fibra de los demás vecinos, por lo que es obligatorio dejar paso a los técnicos que lo necesiten.

¡IMPORTANTE!

En algunos casos las terrazas son privadas, pero en otros son comunitarias de uso privativo, este punto es importante tenerlo claro a la hora de comprar la vivienda. ¿Cómo averiguarlo? ¡Os lo contamos en el siguiente post. Click aquí.

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Muchos de nosotros contamos con un administrador de fincas colegiado, que gestiona nuestros bienes inmuebles, ya bien sea en nuestro edificio, urbanización o nuestra segunda residencia. ¿Pero conocemos realmente cuáles son las funciones principales de un administrador de fincas?

El administrador es uno de los órganos de gobierno de la comunidad, y sus funciones cada día son más amplias, debido a que cada día se imponen nuevas obligaciones a las comunidades de propietarios. El artículo 20 de la Ley de propiedad Horizontal, establece seis principales funciones que debe realizar, nosotros hemos querido recopilarlas y detallarlas.

Principales funciones de un administrador de fincas colegiado:

1- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
El administrador debe procurar solucionar con la máxima rapidez cualquier incidencia notificada por el presidente, propietario o empresa prestadora de servicios, o bien notificarlo a quien corresponda para solucionarlo con las medidas oportunas.
2- Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
El administrador de fincas, debe conocer las necesidades de cada comunidad para posteriormente analizar y estudiar los gastos, a los que previsiblemente va a tener que hacer frente la comunidad. De esta manera, debe elaborar el presupuesto y calcular las cuotas que cada propietario va a deber aportar, para cubrir las necesidades del edificio. Posteriormente, ese presupuesto y cuotas tienen que ser presentados en la junta de propietarios y aprobados por los mismos. Además, gestiona la contabilidad del edificio y debe informar sobre el estado de las cuentas.
3- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. 
El administrador puede actuar al margen de la junta de propietarios cuando la situación sea de emergencia. En caso de avería o incidencia urgente, el administrador puede actuar sin previo consentimiento del presidente, pero debe hacerlo con diligencia, primero solucionando el problema y posteriormente informando del mismo. Además, debe asegurar que todas las instalaciones y servicios funcionen correctamente y que se cumplan todas las exigencias de mantenimiento e inspecciones reglamentarias.
4- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
Cuando la comunidad aprueba la realización de una obra, el administrador debe asegurar su realización en los términos acordados y establecidos. Si para la realización de dicha obra, fuera preciso aprobar una derrama extraordinaria, el administrador somete a la junta su importe y elabora un calendario de cobros.
5- Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Cuando se trata de un administrador de fincas colegiado, ambas figuras, la de secretario y administrador, recaen sobre la misma persona. Debe ocuparse de la confección de las actas en las juntas, la expedición de las certificaciones que sean necesarias y la custodia del libro de actas y del resto de la documentación comunitaria.
6- Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
Existen diferencias entre unas comunidades y otras, dependiendo de su tamaño, de los servicios que tenga, etc. El cargo de administrador requiere profesionalidad y amplios conocimientos sobre temas fiscales, comunidades de bienes, contratos, nominas, seguros, prevención de riesgos laborales, legislación estatal, autonómica y local, que afectan a las comunidad de propietarios. Además hoy en día, desde la entrada en vigor de la ley 39/2015, que obliga a las comunidades a relacionarse con las administraciones públicas por medios electrónicos, las comunidades suelen nombrar al administrador como su representante legal ante la administración, para que se encargue de enviar o recibir cualquier tipo de notificación telemática, descargando de esa responsabilidad al presidente de la comunidad.

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CIF comunidad de propietarios

El CIF de las comunidades de propietarios es la tarjeta de identificación de dicha comunidad, elemento indispensable para poder realizar cualquier gestión y contratar cualquier servicio.

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En verano, abandonamos temporalmente nuestros hogares, pasamos los fines de semana fuera y acudimos a segundas residencias para disfrutar de las vacaciones. Así pues, dejamos vacías nuestras viviendas, favoreciendo que sean objetivo para los ladrones. 
protege tu vivienda

Fotografía de Pixabay

Desde la los cuerpos y fuerzas de seguridad, se establecen una serie de recomendaciones básicas para evitar robos en casa. Nosotros hemos querido recopilar 10 sencillos consejos, para que pases un verano seguro y más tranquilo.

1- Ventanas y puertas bien cerradas, ya que son la vía principal de entrada a las viviendas. Cierra las puertas con llave, para evitar que puedan abrirse fácilmente con el resbalón, o de cualquier otra forma. Si la puerta no es blindada, procura que existan al menos dos puntos de cierre, y que no exista hueco entre la puerta y el suelo. Además, se podrían reforzar las bisagras con pivotes de acero y ángulos metálicos, que impidan apalancar la puerta.

2- No dejar nunca las llaves escondidas en buzones, macetas, contadores, o en cualquier lugar, ya que podrían ser fácilmente encontradas por los ladrones.

3- Simular que nuestra vivienda está habitada, una buena opción es dejar alguna persiana medianamente subida. También se podría instalar un temporizador que encienda las luces, radio y televisión durante pequeños intervalos de tiempo. Si nuestra ausencia no va a ser prolongada, se podría dejar algo de ropa tendida, pero cuidado, esto puede ser un claro indicio de inactividad si la ropa permanece mucho tiempo tendida.

4- No desconectar la electricidad de la vivienda, el timbre desconectado es un indicio claro de ausencia.

5- No dejar objetos valiosos en el interior de la casa. No dejes a la vista, ni guardes en casa grandes cantidades de dinero, joyas, talonarios, tarjetas de crédito, etc. Una buena opción es utilizar una caja fuerte.

6- Inventario y fotografías de los objetos tecnológicos. Anota los números de serie de los electrodomésticos, aparatos de fotografía, vídeo o simulares, ya que en caso de robo facilita su identificación y son necesarios para presentar la denuncia (fotografías, facturas, etc).

7- No difundir las vacaciones en redes sociales ni a desconocidos. Un simple comentario aparentemente banal, o una fotografía en redes sociales, puede dar demasiadas pistas a los ladrones sobre nuestra ausencia y su duración.

8- Pídele ayuda a alguien cercano, familiar o vecino para que recoja el correo y compruebe el estado de la vivienda, incluso que encienda alguna luz para dar sensación de normalidad. Deja un teléfono de contacto a tus vecinos para que te localicen en caso de emergencia. Apoyarse en una comunidad de vecinos fuerte y colaborativa puede ser muy beneficioso para todos.

9- Presencia de personas merodeando por el edificio, que no inspiran confianza. Si antes de irte de vacaciones detectas la presencia de personas alrededor, que no te inspiran confianza, anota los datos del vehículo. Si ves marcas en las puertas o portales, ruidos fuera de lo normal en casa desocupadas, avisa al 112.

10- Instalación de sistemas de alarma en el hogar, o en las zonas comunes del edificio. Si es posible, activa o instala un sistema de alarma o vídeo vigilancia que avise en caso de incidencia. Si estas interesado en la instalación en zonas comunes, contacta a tu Administrador de Fincas para su gestión.

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Vecinos ruidosos

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Existen reglas de convivencia esenciales que todos los vecinos deben cumplir por igual. sin embargo, en ocasiones, algunos miembros de las comunidades transgreden dichas normas. Sobrepasar los límites legales de ruido, perturbando la tranquilidad de nuestros vecinos, se considera una violación del derecho a la intimidad personal y familiar recogido en la Constitución Española.

 

Los ruidos pueden provenir de locales de ocio, como bares o terrazas situados cerca de nuestra vivienda, o nuestros propios vecinos amantes de las fiestas en casa, o de las obras fuera de los horarios establecidos para ello.

 

Horarios y decibelios máximos permitidos

En Valencia, la Ordenanza Municipal de Protección contra la contaminación acústica, establece los niveles de ruido permitidos en cada horario. Se prohíbe la realización de trabajos, reparaciones u otras actividades domésticas mediante las cuales puedan producir molestias por ruidos y vibraciones, de domingo a jueves de 22:00 – 08:00 horas, y viernes, sábados y vísperas de festivos de 22:00 – 09:30 horas, salvo las estrictamente necesarias por razones de urgencia.

 Los niveles máximos con ventanas cerradas y dentro de la vivienda son,  en dormitorios de 40db durante el día, mientras que por la noche son de 30db. En el resto de estancias del hogar el máximo permitido es de 45 db durante el día y de 35db durante la noche.

 

Origen de los ruidos molestos

Los ruidos pueden provenir del exterior de la comunidad de propietarios, o bien del interior. Así pues, las posibles maneras de gestionar el problema son diferentes.

 Vecinos

Si el ruido proviene de alguno de nuestros vecinos (inquilino o propietario), lo primero que debemos hacer es tratar de solucionarlo por la vía pacifica, en la mayoría de casos suele solucionarse el problema. Sin embargo en algunos casos la buena educación no es suficiente para recobrar la paz en casa y debemos dirigirnos al presidente de la comunidad. En este caso la Ley de la Propiedad Horizontal establece en su artículo 7 que el presidente, a iniciativa propia o de los propietarios afectados, requerirá a quien realice las actividades prohibidas su inmediata cesión. Lamentablemente, si esta opción tampoco resulta efectiva, lo mejor es llamar al administrador de la finca y convocar una junta de propietarios para presentar una demanda contra el propietario o inquilino molesto. Para ello, como prueba es aconsejable llamar a la policía para que se encargue de medir los decibelios y poder corroborar que los límites máximos han sido sobrepasados. En este caso, si la sentencia es estimatoria, además de la cesión inmediata de la actividad, se pueden imponer multas desde 60 a 600 euros

 

vecinos ruidosos valencia

Fotografía de Freepik

Exterior de la comunidad de propietarios

Si el ruido proviene del exterior de nuestra comunidad, la primera medida para intentar solucionarlo también sería la vía amistosa. Si no funcionase, pasaríamos a la vía administrativa, es decir denunciando al ayuntamiento o directamente a la policía municipal que se encargaran de medir los decibelios y en caso de superarlos, abrirá un expediente contra el responsable con su posible sanciónLa última opción es la vía judicial,con las mediciones de la policía o del perito para demandar al culpable.

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CIF comunidad de propietarios

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¿Eres propietario o inquilino de una vivienda o local? Lee atentamente este artículo, creemos que te puede interesar.

efectos jurídicos en inmubles

 

Actualmente toda la actividad judicial está suspendida  y ello afecta a los juicios por desahucio RD/463/2020. De igual forma, están suspendidos los lanzamientos, hasta que no se levante el estado de alarma,  decretado por el gobierno. La suspensión solo afecta a las viviendas, a los contratos LAU 1994 (el legislador ha olvidado la LAU 1964) y a los arrendatarios, en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida, que  no pueden encontrar una alternativa habitacional.  Ahora mismo, la Ley de Enjuiciamiento Civil ya prevé la suspensión de los lanzamientos por un mes o tres meses, si el propietario es persona jurídica, y si los servicios sociales detectan la situación de vulnerabilidad, de la que se hablaba antes.

La suspensión debe solicitarla el inquilino, en el Juzgado mediante un escrito, indicando su situación de vulnerabilidad (está definida en el artículo 5 de este RD); se entiende que el Juzgado notifica al arrendador, quien también podrá acreditar su situación de vulnerabilidad, para que se tenga en cuenta. El Letrado de la Administración de Justicia, comunica  la situación de vulnerabilidad del arrendatario, y en su caso del arrendador, a los Servicios Sociales, quienes emiten un informe indicando las medidas que se van a adoptar para resolver el problema de la vivienda, teniendo en cuenta la situación del arrendatario y del arrendador, si está igualmente en situación de vulnerabilidad económica. Y el Letrado de la Administración de Justicia, decreta la suspensión del procedimiento o del lanzamiento, hasta que se adopten las medidas de los Servicios Sociales, teniendo un plazo de 6 meses; es decir si el  RD entró en vigor el 2 de Abril, esta suspensión durará como máximo, hasta el  2 de Octubre/20, comunicando esta situación, a los Servicios Sociales.

Este RD habla también de prórroga del contrato de arrendamiento, solicitada por el inquilino de su vivienda habitual, sujeto a la LAU de 1994, cuando la prórroga obligatoria o tácita finalice entre el 2 de Abril y dos meses después de haber finalizado el Estado de Alarma. Por parte del arrendador debe aceptarse, aquí no se dice que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad.

No se tendría en cuenta esta situación de vulnerabilidad, si el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar es titular de otra vivienda. Este criterio no se tendría en cuenta, si es discapacitado y su vivienda tiene barreras, o existe una sentencia de divorcio que le impida utilizarla (art 6 RD se acreditan las condiciones subjetivas, todos los documentos deberán aportarse dentro de un mes, desde la finalización del estado de alarma).

¿Qué ocurre con la moratoria de la deuda arrendaticia? Art 3 RD y las medidas se encuentran en el 4-9. Distingue entre el arrendador  gran tenedor y el pequeño tenedor; el primero, es una persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2. El pequeño tenedor es todo el contrario.

Los arrendatarios de vivienda habitual que hayan suscrito el contrato según LAU 1994, que justifican su situación de vulnerabilidad, o en su caso de no poder, aporten  una declaración responsable ( teniendo un mes para aportar los documentos ) tendrán derecho a solicitar la moratoria al arrendador , en un plazo de 3 meses, según RD16/2020.   (Es indistinto que el arrendador sea gran tenedor o pequeño tenedor, y para los arrendamientos  del fondo social de la vivienda RD 27/2012)

Se permite al arrendatario solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, pero no una reducción de la misma. Solo sería factible en el caso de que el arrendador sea gran tenedor y así lo estime oportuno.

 Se pretende que ambas partes lleguen a un acuerdo, en cuanto al pago de la renta, en caso contrario, este RD establece la distinción entre gran tenedor y pequeño tenedor.

En el caso del arrendador, gran tenedor, tiene un plazo de siete días para contestar y en este caso puede elegir, entre reducir la renta al 50% mientras dure el estado de alarma, prorrogándose no más de 4 meses.  La otra opción, es la moratoria automática del pago de la renta, mientras dure el estado de alarma, podrá prorrogarse  mes a mes, hasta un máximo de 4 meses.

Esa renta que ha quedado en moratoria, podrá devolverse, fraccionándose hasta un máximo de  3 años sin intereses, a favor del arrendador , mientras dure el contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas; si la vigencia del contrato es inferior a los tres años , el arrendatario deberá devolverla íntegramente, durante la vigencia del mismo.

Es posible que surjan muchísimas demandas judiciales reclamando a la Administración, la responsabilidad  patrimonial, por no haber previsto unas medidas indemnizatorias  para los arrendadores, grandes tenedores.( Intereses y reducción de la renta) .

Los pequeños tenedores (art 8 RD) no están obligados a la reducción de la renta, ni a la moratoria automática, debiendo contestar al arrendatario en el plazo de siete días, sobre la resolución adoptada.

En el caso del pequeño tenedor (art 8 RD) deberá contestar en siete días comunicando el aplazamiento o el fraccionamiento de la renta .En caso contrario, el arrendatario podrá solicitar las ayudas transitorias reguladas en el art. 9 RD.

Cabe la posibilidad que no se cumplan los requisitos del art 5, más los recogidos en la OM 378/2020, o que se hubieran simulado los requisitos por parte del arrendatario, pudiéndose  revocar las ayudas reconocidas en la OM, aplicando Ley 38/2003 que regula las subvenciones públicas. Por otra parte, hay otro tipo de ayudas reflejadas en el art 10 que  habla de las ayudas específicas para  el Covid-19, reforzando las exigencias para el arrendatario, pues no puede tener  relación de parentesco o vinculación empresarial, con el arrendador. Consisten en una ayuda directa para atender el pago total o parcial del alquiler o en el caso del pago de las  ayudas transitorias recogidas en el art.9 del RD.

Estas ayudas están gestionadas por las Comunidades autónomas y se tienen que tramitar antes del  30.09.20, llegando a formalizarse  el 30.10.20.

Tienen un máximo de 900 euros/mes y el  100% de la renta arrendaticia,  con un plazo máximo de 6 meses, pudiendo incluir la mensualidad de abril/2020. Esta ayuda es compatible con otras ayudas, siempre y cuando, no supere 5400 euros (art.9 RD)

Nos podemos encontrar que el arrendatario no cumpla con los  requisitos establecidos (art 7 RD) para la obtención de las ayudas,  se establecen por tanto, unas sanciones ,siendo responsable  por los daños y perjuicios causados, así como de todos los  gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan surgir  y que vengan  reguladas en la Ley de Subvenciones Públicas. Estos gastos no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria, por la aplicación  de la norma, e incurrirá también, en este tipo responsabilidad en estos hechos, cuando el arrendatario quiera mantenerse en esta situación de vulnerabilidad recogida en este RD.

En lo que concierne a las consecuencias del Covid-19 para los locales de negocio, se regula en el RD ley de 15/2020, las medidas  aplicables a los arrendadores que son grandes tenedores o entidades públicas de viviendas y a algunos arrendatarios. La moratoria dice que se pueden aplazar las rentas que estén comprendidos dentro del periodo de alarma, pudiendo ampliarse si fuera insuficiente, cuatro meses más.  El arrendatario deberá empezar a pagar las rentas aplazadas hasta un plazo de 24 meses, en el caso de que finalizara antes del contrato, la recuperación se producirá, dentro de la vigencia del mismo.

En el caso de un  arrendador pequeño tenedor, éste no estará obligado a conceder el aplazamiento del pago, pudiendo rescatar la fianza (art 2) pero no queda claro en el RD como conseguirá el arrendador, la recuperación de la fianza de la Generalitat. En el  caso de conseguirlo, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año.

Los arrendatarios que pueden solicitar la moratoria, son los que su actividad haya quedado suspendida según el RD 463/2020, o no  haya quedado suspendida, pero que su renta mensual anterior a la solicitud, se haya visto reducida en un 75%, con respecto a la media mensual que facturó  el  mismo mes, del  año anterior.

Estos arrendatarios pueden ser autónomos dados de alta en el régimen especial de trabajadores autónomos,  o Pymes que no deben superar el límite establecido en  la Ley de Sociedades 257.1, pudiendo  formular el balance abreviado.

La moratoria deberá solicitarse  antes del 23 de mayo, cumpliendo el plazo de un mes,  pues entró en vigor este RD el 23 de abril. Aportando un documento que acredite el cese de su actividad, no quedando claro en la página de la AEAT, como debe hacerse el cese de la actividad. Se sugiere aportar el certificado de la baja  del Impuesto de Actividades (mod.840)  o la baja del censo (mod 036).

Y el arrendatario que  no se puede acoger a ese RD ley de 15/2020, puede llegar a un acuerdo con el arrendador sobre la reducción de la renta, sobre un aplazamiento o sobre las dos cuestiones.

 El arrendatario podrá acudir al Juzgado alegando fuerza mayor o caso fortuito ( artículos 1105 , 1182 y 1184 CC), por analogía a lo  establecido en el artículo 26 de la LAU (inhabitabilidad) o por la cláusula “rebus sic stantibus”     (estando así las cosas).

La invocación del caso de fuerza mayor, no parece el argumento más acertado para solicitar la exoneración o aplazamiento de las rentas.

En relación al art 26 de la LAU cuando el arrendador realice obras en la vivienda que la hagan inhabitable, se puede extrapolar a los locales de negocio, pero no parece, que se pueda solicitar por este argumento, la exoneración de las rentas.

Por la cláusula  ”rebus sic stantibus” (estando así las cosas) se sostiene que en todo contrato de arrendamiento, existe implícita esta cláusula que estima que los pactos deben exigirse mientras estén así las cosas. Si las circunstancias cambian, de forma imprevisible y extraordinaria, provocando un desequilibrio para una de las partes, ésta podrá solicitar la reconsideración de las cláusulas. Si  no llega a un acuerdo por escrito con el  arrendador, podrá acudir a los Tribunales. No parece razonable que el arrendatario solicite la exoneración total de la renta porque  dispone de la posesión del local. En cuanto a la  reducción o aplazamiento, parece que ambas son más razonables, por el contrario, no parece viable la resolución anticipada del contrato, sin penalidad, ni la reconsideración de la renta, incluso para después del estado de alarma.

¡¡Esperamos que este artículo te haya servido de ayuda!

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