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La convivencia en las comunidades de propietarios no siempre es fácil. A veces surgen conflictos derivados de reclamaciones vecinales, humedades, desencuentros por ruidos, problemas de morosidad, y todos aquellos conflictos derivados del roce entre vecinos. El encargado de encontrar soluciones a estas situaciones, muchas veces es el administrador de fincas, convirtiéndose en una figura clave en la mediación vecinal.

El administrador de fincas y la mediación de conflictos vecinales.

La mediación es un procedimiento de resolución de conflictos sencillo y efectivo, marcado por el Título II de la Ley de Mediación, realizado de manera voluntaria, flexible, confidencial y participativa. Es un método alternativo a los largos y costosos procedimientos judiciales. Está dirigido por un administrador de fincas que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando el diálogo y comunicación. De hecho, los participantes en una mesa de mediación se comprometen por escrito a mantener la confidencialidad de sus deliberaciones. El acuerdo alcanzado vincula a las partes a su cumplimiento,  teniendo validez jurídica, y pudiendo elevarse a escritura pública.

Mediación vecinal

La principal ventaja de que sea el administrador de fincas la figura clave encargada de la mediación vecinal, es evitar recurrir al procedimiento judicial para resolver los conflictos de la comunidad. Además de implicar un ahorro económico y de tiempo, previene que los conflictos empeoren y vayan a más. Es una forma simple y confidencial de resolver disputas, permitiendo en la mayoría de casos un mayor cumplimiento de los acuerdos. Esto es debido a que las partes interesadas son directamente las que deciden el acuerdo íntegramente con ayuda del administrador de fincas.

Es fundamental que el administrador de fincas este colegiado para garantizar a los propietarios su profesionalidad. Un administrador colegiado está debidamente formado para desempeñar su trabajo y al corriente de todas las novedades que se van sucediendo en el sector. Esto respecta tanto al marco legal que afecta a las comunidades de propietarios, como en la adquisición constante de nuevas herramientas y conocimientos que mejoren el servicio prestado a los vecinos. 

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Ser presidente de la comunidad de vecinos es una gran oportunidad para mejorar la situación del edificio, hacer cambios por el bien común de todos los vecinos y una auténtica prueba de compromiso durante todo el año.

¿Pero conocemos realmente cuales son las funciones del presidente de la comunidad de vecinos?

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal ‘’ el presidente es un copropietario que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten’’.
Funciones del presidente de la comunidad de vecinos

Si este 2021 te ha tocado la presidencia de tu edificio, aquí te dejamos las 7 funciones del presiente de una comunidad de vecinos:

  • Requerir el cese de las actividades molestas. En el caso de que un vecino realice actividades prohibidas o molestas para el resto de vecinos, el presidente deberá por iniciativa propia o por solicitud del resto de vecinos, requerir el cese de dicha actividad.
  • Desempeñar las funciones de secretario y administrador de fincas. Tal y como se desarrolla en el Artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Las funciones del secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.
  • Convocatoria de Junta de Propietarios. El presidente debe convocar la junta de vecinos indicando el orden del día y lugar. La junta deberá reunirse al menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos, cuotas anuales, derramas, etc. El presidente deberá realizar el orden del día con las cuestiones a tratar y las posibles sugerencias del resto de vecinos.
  • Cierre del acta. El presidente de la comunidad debe redactar y cerrar el acta de la junta de propietarios.
  • Representación de la comunidad en la contratación de obras y servicios. El presidente, previo acuerdo en la junta de propietarios, deberá firmar los contratos con las empresas de obra y servicios para la comunidad.
  • Exigir judicialmente el pago de deudas. El presidente deberá visar el certificado del estado de las deudas de la finca. En caso de existir propietarios morosos, deberá exigir judicialmente (previo acuerdo en junta) al pago de las deudas pendientes.
  • Representar judicialmente a la comunidad de propietarios. Será el presidente de la comunidad quien represente en toda acción judicial a la comunidad, previa autorización de la misma.

En Fincas Mar queremos recordarte la importancia de la figura del administrador de fincas colegiado para la adecuada gestión de la comunidad de propietarios, siendo un gran aliado para el presidente y un apoyo para el correcto desempeño de sus funciones.

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Para reclamar deudas a los vecinos morosos de una comunidad de propietarios, los vecinos pueden acudir al proceso monitorio, según la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cómo reclamar deuda a vecinos morosos

Las deudas pueden ser debidas a cuotas de la comunidad (cantidades ordinarias), o bien a derramas (cantidades extraordinarias). Para acudir a este procedimiento es necesario que las deudas sean líquidas, vencidas, determinadas y exigibles.

¿Qué pasos previos son necesarios para la reclamación de la deuda a los vecinos morosos?

  • Convocar y celebrar una Junta de Propietarios ordinaria o extraordinaria, en la que se acuerde aprobar la certificación y liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador de la comunidad para poder exigirla judicialmente.
  • Redactar el acta de la junta de la comunidad de propietarios donde quede reflejada la aprobación de la liquidación de la deuda. Emitir un certificado de la misma por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
  • Notificar al vecino moroso del acta y reclamación de la deuda por carta certificada con acuse de recibo o burofax.
  • Solicitud de una nota simple informativa en el registro de la propiedad de los inmuebles deudores.

Si a pesar de los avisos, el vecino moroso no paga la deuda, se acudirá a la vía judicial mediante el Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca, correspondiéndole el pago de las costas procesales.

¿Cómo se inicia el procedimiento monitorio para reclamar deudas a los vecinos morosos en una comunidad de propietarios?

Para iniciar el trámite hay que preparar un escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia, entregándole todos los documentos y avisos citados anteriormente, además de las facturas con el importe a reclamar.

Una vez presentado, si el juzgado estima que se cumplen todos los requisitos, otorgará al deudor 20 días para realizar el pago de la deuda u oponerse a la misma. Tras ello se pueden dar tres situaciones:

  • El deudor paga: una vez acreditado el pago, el proceso se da por terminado.
  • El vecino moroso ni paga ni se opone al procedimiento: en este caso se obtendría el titulo ejecutivo, permitiendo iniciar el proceso de ejecución contra el vecino moroso para obtener la satisfacción de la deuda.
  • El deudor se opone al pago: si la deuda es inferior a 6000 euros, se seguirán los trámites del juicio verbal. SI la cantidad es superior a 6000 euros, la comunidad de propietarios deberá presentar demanda de juicio ordinario en el plazo de un mes.

En caso de necesitar ayuda para la reclamación de deudas a los vecinos morosos de tu comunidad de propietarios, no dudes en contactar a tu administrador de fincas.

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Si estás pensando en cambiar de administrador de fincas y necesitas un presupuesto profesional y económico, en Fincas Mar te lo garantizamos.

Presupuesto Administrador de fincas

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Fincas Mar ofrece un servicio de calidad y cercanía a un precio totalmente asequible. Contamos con más de 25 años de trayectoria profesional, con experiencia en todo tipo de inmuebles, fincas pequeñas, edificios grandes con  espacios comunitarios (piscinas, pistas de pádel, zonas ajardinadas), así como urbanizaciones y garajes.
Nuestro equipo cuenta con profesionales colegiados, garantizando una gestión de su comunidad de vecinos de manera eficaz y personalizada. Somos expertos en Ley de Propiedad Horizontal, dando soporte a nuestros clientes sobre cualquier consulta o problema que puedan tener.

En Fincas Mar le prepararemos un presupuesto a medida que le permitirá disponer de los mejores servicios de un administrador de fincas en Valencia.

Nuestros profesionales se encargaran de todos los trámites necesarios para la correcta gestión del edificio, así como su contabilidad, servicios de mantenimiento y limpieza de zonas comunes y resolución de incidencias, brindando tranquilidad a los vecinos de la comunidad.

Nos encargamos de analizar y estudiar los gastos actuales de la comunidad de propietarios, buscando siempre la reducción de costes y el mejor trato personalizado.

Si necesitas un presupuesto para tu comunidad de vecinos, no dudes en contactarnos sin compromiso. Nuestros profesionales se encargaran de confeccionar un presupuesto ajustado y de calidad para tu edificio.

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Una buena relación con los vecinos puede ser de mucha ayuda ante una emergencia o situaciones comunes del día a día. Los vecinos viven literalmente a nuestro lado por lo que es conveniente que la relación con ellos sea lo más cordial posible.

Buena relación con los vecinos

¿Cómo lograr una buena relación con nuestros vecinos?

1- Ser educado

Lo primero son las buenas formas. Saludar cuando encontramos a algún vecino en las zonas comunes del edificio. Simplemente se trata de tener una relación lo más cordial posible.

2- Respetar las normas de la comunidad de vecinos

Respetar las normas aprobadas en la escalera o comunidad de vecinos ayudará a que nos vean con buenos ojos. Evidentemente si hay normas que no vemos útiles o deseamos cambiar, siempre podemos proponerlo en la siguiente junta de vecinos.

3- Asistir a las reuniones

Las reuniones son esenciales para estar al día de todo lo que ocurre en nuestro edificio, problemas, derramas, cuotas, mantenimientos a realizar, debemos ser responsables e intentar participar.

4- Cuidar los espacios comunes

Hay que ser cuidadoso con los espacios comunes y contribuir a su buen mantenimiento y limpieza. Desgraciadamente, hay veces que los vecinos piensan que la escalera, el ascensor o el garaje, no forman parte de su casa y están equivocados, pues si algo se estropea hay que pagarlo entre todos.

5- No hacer ruido

Otro de los puntos que suele causar conflicto entre los vecinos es el ruido. Hay que intentar respetar las horas de descanso o evitar hacer ruidos fuertes que puedan molestar al resto del edificio.

6- Mascotas

Aunque pensemos que nuestras mascotas forman parte de la familia y son uno más, hay vecinos que no piensan igual. Las mascotas deben ir atadas en las zonas comunes para evitar conflictos con otros vecinos.

7- Los problemas deben ser transmitidos al administrador para su resolución

Para cualquier duda o conflicto, lo ideal es apoyarse en el administrador de la comunidad, que probablemente sepa resolverlo rápidamente y eficazmente.

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En Fincas Mar contamos con profesionales colegiados para poder ofrecerte los mejores servicios de gestión de inmobiliaria en Valencia.

Si estas buscando una empresa de servicios de gestión inmobiliaria en Valencia, en Fincas Mar contamos con la experiencia que necesitas.

Servicios inmobiliarios en valencia

¿Quieres vender tu inmueble?

Si lo que quieres es vender tu inmueble, nosotros no encargamos de la tasación y valoración, reportaje fotográfico, difusión en medios como Idealista, visitas de posibles compradores, redacción de contrato de compraventa, resolvemos cualquier duda que tengas y te acompañamos hasta el día de la firma ante notario.

¿Prefieres poner tu inmueble en alquiler?

En cambio si lo que te interesa es alquilar tu inmueble para sacar el mejor rendimiento y rentabilidad, nosotros nos encargamos de la publicación de fotografías en portales inmobiliarios, de visitas, entrega de llaves y de todas las premisas necesarias para que solo tengas que preocuparte de recibir los ingresos. Además, disponemos de un servicio de control del contrato de alquiler en caso de ausencia del propietario.

Asesoramiento y arrendamiento de viviendas o plazas de garaje mediante selección responsable del inquilino.

Sabemos que es importante elegir un buen inquilino para cada uno de los inmuebles que gestionamos, por ello estudiamos la viabilidad económica y necesidades de ambas partes, evitando futuras incidencias.

Empresa de servicios inmobiliarios en Valencia

En Fincas Mar asesoramos y ayudamos en cada tramite necesario, incluyendo tasaciones judiciales y valoraciones, además de asesoramiento en la reforma de la vivienda y tramitación del certificado de eficiencia energética.

apartamentos turísticos

Ático en la playa del Perellonet, Valencia

Perellonet a 25 minutos de Valencia

550 euros/mes

Fianza de 2 meses

Apartamento turístico en la playa del Perellonet, a 25 minutos de Valencia. Bien ubicado, a 250 metros de la playa, farmacia, supermercado en la misma calle y parada del bus con conexión a Valencia. Contiene 3 dormitorios, 1 baño completo, salón comedor, amplio balcón con vistas al polideportivo y terraza de 50m2 con vistas al bosque del Saler y Valencia.
Permanencia mínima de 2 meses o importe equivalente, excepto meses de julio y agosto.
Gasto de electricidad a parte.

Características:

  • 72 m2 construidos
  • 3 habitaciones
  • 1 baño completo
  • armarios empotrados
  • Cocina equipada
  • orientación sur, este
  • planta 5º exterior con ascensor
  • Terraza
  • Balcón 
  • Año de construcción: 1970

Ref. 39301122-76 Cod. 39301122

apartamentos turísticos

Calle Sotavento, Perellonet

Perellonet a 25 minutos de Valencia

500 euros/mes

Fianza de 1 mes

Apartamento turístico en la playa del Perellonet, a 25 minutos de Valencia. Bien ubicado, a 250 metros de la playa, farmacia, supermercado en la misma calle y parada del bus con conexión a Valencia. Contiene 3 dormitorios, 1 baño completo, salón comedor y amplio balcón con vistas al polideportivo.

Características:

  • 76 m2 construidos
  • 3 habitaciones
  • 1 baño completo
  • armarios empotrados
  • Cocina equipada
  • orientación sur, este
  • planta 4º exterior con ascensor

 

Ref. 25061249-65 Cod. 25061249

 

Piso en Alquiler

Gran Vía Ramón y Cajal Valencia

750 euros/mes

Fianza de 1 mes

Barrio Arrancapins, Valencia

Piso en alquiler en Ramón y Cajal, zona muy bien ubicada. Apartamento exterior, luminoso, vacío de 113 m2, 3 habitaciones, baño y aseo. Precio 750 euros al mes con gastos de comunidad incluidos, cocina con encimera vitrocerámica y horno eléctrico.

Características:

  • sin amueblar
  • 113 m2 construidos, 102m2 útiles
  • 3 habitaciones
  • baño completo
  • aseo
  • Cocina reformada con encimera de vitrocerámica y horno eléctrico
  • planta 5º exterior

Edificio del año 1956 en la zona de Arrancapins Valencia.

Referencia 272 Cod. 91309611

 

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Comprar un  inmueble comporta, además de su importe, una cantidad de gastos asociados que deben pagarse periódicamente, como es el caso del IBI.

qué es el IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto directo anual obligatorio que recae sobre todo aquel que tenga en propiedad un bien inmueble, ya sea un piso, un local, un garaje o un terreno. La tasa está gestionada por los ayuntamientos, que son los que determinan el valor, la fecha y el modo de pago. 

En otras palabras, en el momento en el que se adquiere una propiedad, el comprador tiene la obligación de inscribirse en la Dirección General del Catastro y  pagar el IBI de forma anual.

¿Cómo se calcula el IBI?

Los ayuntamientos son los encargados de establecer la cuantía a pagar por cada inmueble en su propio municipio, al tratarse de un impuesto municipal.

Para calcular el IBI se tiene en cuenta el valor catastral del inmueble, al que posteriormente se le aplica un coeficiente en función de la naturaleza del terreno. El valor catastral es distinto para cada vivienda y depende de criterios como la antigüedad, la localización o el valor de mercado del inmueble. Los coeficientes a aplicar son marcados por el Ministerio de Hacienda, estipulados en la Ley de Haciendas Locales. Así pues, estos coeficientes oscilan entre un 0.4% y un 1.1% si el inmueble es urbano y entre un 0.3% y un 0.9% si el inmueble es rustico. Además, los ayuntamientos también pueden aplicar otros coeficientes en función de si ofrecen servicios extra,  o en circunstancias concretas como capitales de provincia o comunidad.

¿Quién paga el IBI?

El propietario del inmueble tiene la obligación de realizar el pago del IBI.  Cuando se realiza una compra-venta de un bien inmueble, el anterior propietario deberá pagar la parte proporcional del ejercicio anual hasta la fecha de la venta del inmueble. A partir de esa fecha, el nuevo propietario pasará a hacerse cargo del pago. Evidentemente, las partes implicadas pueden llegar a otro tipo de acuerdo. 

Es importante, antes de comprar, solicitar información sobre las deudas pendientes por el IBI,  asociadas al inmueble, evitando así sorpresas desagradables.

Inmuebles que no pagan IBI o con bonificaciones

Existen casos excepcionales de inmuebles exentos de pago como son  los que pertenecen al Estado, Comunidades Autónomas o entidades locales. También organismos oficiales, edificios diplomáticos y monumentos que formen parte del patrimonio histórico.

Otros casos se acogen a bonificaciones que reducen la cantidad a pagar, como son las viviendas de protección oficial, inmuebles rústicos de cooperativas agrarias o en algunos casos bonificaciones especiales para familias numerosas o con poco recursos.

¿Cuándo y cómo se paga el IBI?

Cada municipio decide el periodo y forma de pago. Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones por el pago por adelantado. En el caso de retraso en el desembolso, se aplica una penalización con un recargo que puede llegar a ser de hasta el 20% del valor inicial.

El pago de este impuesto puede ser realizado en la oficina de recaudación del ayuntamiento o mediante domiciliación bancaria. Esta última opción permite el abono en distintos plazos. Además, algunos ayuntamientos ofrecen descuentos a quienes domicilien el pago de este impuesto.

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